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Newsletter 1. Quartal 2019: Der immobilienökonomische Blick

Der immobilienökonomische Blick
Kurzbericht 2019 Q1, Seite 1
Der immobilienökonomische Blick
Kurzbericht 2019 Q1, Seite 2/3
Der immobilienökonomische Blick
Kurzbericht 2019 Q1, Seite 4

Schließende Geschäfte, leere Schaufenster

Stirbt die Landsberger Altstadt?

 

  • Trotz florierender Immobilienmärkte zeigt sich zunehmend Leerstand in der Landsberger Altstadt
  • Grund ist eine tiefgreifende Krise des stationären Einzelhandel, der zunehmend durch Internethandel verdrängt wird
  • Dies führt zu Verschiebungen der räumlichen Nutzungen: Büro-, Kanzlei-und Praxisräume der Obergeschosse werden langfristig die Ladenflächen im Erdgeschoss nutzen
  • Die dadurch freiwerdenden Flächen in den Obergeschossen werden zu Wohnraum
  • Um darauf vorbereitet zu sein, sollten Immobilien-Eigentümer die Nutzungsflexibilität  ihre Häuser verbessern
  • Fachkundige Immobilienverwaltung kann dabei einen signifikanten Wertbeitrag leisten


Mikro-Apartments

Veröffentlichung von Dr. T. Huttenloher zu Mikro-Apartments als Anlageklasse in der Fachzeitschrift 'Immobilienmanager':

 

'Nur einen Dummen finden'

 

Während Viele Kleinst-Wohnungen als neuen Trend sehen, gibt es auch eine andere Ansicht: Mikro-Apartments widersprechen allen Zielen vernünftigen Bauens und sind keine neue Asset-Klasse sondern Ausdruck eines überhitzten Immobilienmarkts.

 

Die Immobilienbranche hat Erfahrung mit Spekulation und Preisblasen – sie war historisch schon immer anfällig für Herdentrieb. Setzt sich eine neue Idee in der Branche durch, folgen dieser Idee immer mehr Marktteilnehmer wie die sprichwörtliche Herde von Lemmingen. Mikro-Apartments sind eine solche Idee. Sie sollen die wohnungswirtschaftliche Antwort auf die Herausforderungen des Wohnraummangels im innerstädtischen Raum sein. Leider sind sie die falsche Antwort. Schlimmer noch, die Indizien häufen sich, dass Mikro-Apartments keine neue Asset-Klasse sondern eine klassische Spekulationsblase sind. Kaum ein Investor kann die zukünftigen Bewohner von Mikro-Apartments hinreichend beschreiben und die hohen Bewertungen der Gebäude schlüssig erklären. Vor allem aber schafft die Wohnform Mikro-Apartments mehr Probleme als sie löst.

 

So wird die städtebauliche Herausforderung der Anonymität in Metropolen verschärft. Stadtplanung versucht seit jeher, Begegnungsflächen zu schaffen; Mikro-Apartmenthäuser sind dagegen von ihrer Umgebung losgelöste Fremdkörper – ebenso abgeschottete Enklaven ihrer Bewohner wie Luxus-Ressorts in Entwicklungsländern. Nicht nur in Beziehung zum Umfeld, sondern auch nach innen zu ihren Bewohnern hin widersprechen Mikro-Apartments den Zielen humaner Wohnarchitektur. Dem menschlichen Bedürfnis nach Kommunikation im Wohnraum setzen Mikro-Apartments klassische Gefängnisarchitektur entgegen: Statt geteilter Lebensräume für Wohngemeinschaften nun abgeschlossene Einzelzellen für Single-Bewohner; statt Kommunikation nun in Beton gegossene Anonymität. 

 

Einsam und teuer

 

Zusätzlich verwundert schon, dass Mikro-Apartments den langjährigen Erfahrungen mit ähnlichen Wohnformen völlig widersprechen: Im Bereich der Seniorenimmobilien werden seit Jahrzehnten Häuser realisiert, die einer ähnlichen Idee abgeschlossener Klein-Einheiten folgen. Die Erfahrungen mit Wohnkomfort und Wohlbefinden sind ernüchternd; der Trend geht von Wohnheimzimmern zu Wohngemeinschaften.

 

Außerdem laufen Mikro-Apartments dem gesellschaftlichen Ziel eines ressourcenschonenden Umgangs mit der Natur zuwider. Das Umweltbundesamt propagiert nicht zufällig gemeinschaftliches Wohnen als Schritt in die nachhaltige Shared Economy. Die Immobilienwirtschaft baut dagegen unbeirrt eine Wohnform mit einem Ressourcenverbrauch nach dem Motto: Hundert Bewohner brauchen hundert Duschen, hundert Spülmaschinen und hundert Kaffeemaschinen.

 

Dazu kommt, dass in der politischen Diskussion um gestiegene Baupreise momentan Wege zur Erstellung von günstigerem Wohnraum gesucht werden. Mikro-Apartments sind das genaue Gegenteil, da in dieser Asset-Klasse die teuersten Räume im Gebäude, also Bäder und Küchen, pro Bewohner zahlreicher erstellt werden als in jeder anderen Wohnform. So lassen sich die hohen Bewertungen und Mietpreise auch nur mit dem Inventar der Mikro-Apartments rechtfertigen – hohe Miete anstatt Möbelkauf beim oftmaligen Umzug. Auch wenn Projektentwickler, Investoren und Bestandshalter das plausibel finden, den Nutzer wird es langfristig kaum überzeugen. Schließlich gibt es in Deutschland weder eine Tradition häufiger Umzüge noch eine Akzeptanz gebraucht möblierter Räume.

 

Vielleicht fällt das nur deshalb kaum auf, weil unklar ist, wer die potenziellen Mieter sind. Studenten werden oft genannt; gerade die wählen diese Wohnform aber mehrheitlich nicht aus Leidenschaft, sondern aus Mangel an Alternativen. Junge Berufseinsteiger kommen in Frage; denen schwebt aber meist deutlich geräumigerer Wohnraum vor als ein Kleinst-Apartment. Was passiert, wenn Alternativen auf den Markt kommen? Risikomanager hoffen dann auf den rettenden Exit: Die Nachfrage nach der Asset-Klasse sei gut; ein Verkauf zu einem attraktiven Preis jederzeit möglich. Anders ausgedrückt: „Jeden Morgen steht ein Dummer auf, der noch mehr dafür zahlt. Man muss ihn nur finden.“

 



Immobiliensektor

Veröffentlichung von Dr. T. Huttenloher zur Bedeutung der Immobilienbranche in der Fachzeitschrift 'AIZ Immobilienmanagzin':

 

'Der unterschätzte
Wirtschaftszweig'

 

Die heimliche Leitbranche: Das Interesse der deutschen Wirtschaftspolitik konzentriert sich auf Großunternehmen - obwohl in die Immobilienbranche jeder fünfte Euro fließt.

Als Leitbranchen gelten hierzulande derMaschinenbau und die Automobilwirtschaft, manchmal auch die Gesundheitsbranche und je nach Autor und Anlassverschiedene andere Industriezweige. Die Immobilienwirtschaft wird dagegenselten als Leitbranche genannt, obwohl fast jeder fünfte Euro der deutschen Wirtschaftskraft von der Immobilienbranche generiert wird und mehr als fünf Millionen Erwerbstätige in der Wertschöpfungskette der Planung, Erstellung, Vermarktung, Bewirtschaftung und Revitalisierung von Gebäuden arbeiten.

 

Vor allem aber hat die Immobilienbrancheeinen direkteren Einfl uss auf den Zustand der Volkswirtschaft und den Wohlstand der Bevölkerung als andere Wirtschaftszweige. Denn neben der in Zahlen erfassten und in Statistiken vergleichbaren, quantitativen Bedeutung der Immobilienbranche ist ihre qualitative Rolle bisher vernachlässigt worden.

 

Durch die immobilienwirtschaftlichen Herausforderungen der kommenden Monate wird eben diese qualitative Bedeutung der Branche in den Fokus rücken. Das wird dazu führen, dass die Immobilienwirtschaft von Politik und Gesellschaft nicht mehr vernachlässigt wird, sondern neu zu bewerteten ist, und dass die Branche selbst die Chance bekommt, sich weiter zu professionalisieren und als Leitbranche zu positionieren.

 

Die quantitative Bedeutung wird unterschätzt

 

Das Interesse der deutschen Wirtschaftspolitik, der Wirtschaftsmedien und der wirtschaftspolitischen Diskussionen konzentriert sich auf Großunternehmen. Die Immobilienbranche ist dagegen trotz der jüngsten Fusionen und Übernahmen im Bereich der Immobilien-Bestandshalter bis hin zum Aufstieg eines Immobilienunternehmens in den DAX nach wie vor durch kleine und mittelständische Unternehmen geprägt. Das Unternehmensregister des statistischen Bundesamts weist das Grundstücks- und Wohnungswesen als den mit Abstand am meisten von Kleinst- und Kleinunternehmen geprägten Wirtschaftszweig aus.

 

Die qualitative Bedeutung wird vernachlässigt

 

Der Wirtschaftszweig Grundstücks- und Wohnungswesen erfasst dabei nur einen Teilbereich der Immobilienwirtschaft. Die Branche fällt also zusätzlich durch das statistische Raster, weil die zahlreichen Unternehmen der Immobilienwirtschaft nicht als geschlossene Branche erfasst, sondern auf verschiedene Wirtschaftszweige verteilt werden. Eine aktuelle Studie von Union Investment zeigt, dass die Immobilienwirtschaft im weiten Sinne eine fast dreimal so hohe Bruttowertschöpfung erreicht, wie der Fahrzeug- und Maschinenbau zusammen. [Union Investment: Immobilienbranche Der heimliche Riese, in Raum & mehr, 1/2015]

 

Das Argument der granularen Branchenstruktur ist ebenso bekannt wie das der statistisch unvollständigen Erfassung der Immobilienwirtschaft. Weitgehend unbekannt ist dagegen, dass es neben diesen quantitativen Kriterien noch weitere Aspekte gibt, die Leitbranchen charakterisieren und für die Immobilienwirtschaft von hoher Relevanz sind. So zeichnen sich Leitbranchen dadurch aus, dass sie signifikante Auswirkungen auf Wirtschaft und Gesellschaft haben, also auf den materiellen und kulturellen Wohlstand der Bevölkerung.

 

Die Immobilienbranche hat eine große gesellschaftliche Bedeutung, weil der Gebäudebestand als Spiegel der sozialpolitischen Lage durch die Ungleichheit
und Aufstiegschancen einer Gesellschaft ebenso beeinflusst wird wie durch demographische Veränderungen, Binnenmigration sowie Ab- und Zuwanderung. Gleichzeitig ist dieser Gebäudebestand nicht nur Resultat, sondern auch selbst Ausgangspunkt für einen derartigen Strukturwandel, sodass die Immobilienbranche wesentliche Voraussetzungen für gesellschaftliche Veränderungsprozesse und einen gelungenen Wandel schafft.

 

Zusätzlich hat die Immobilienbranche eine signifikante kulturelle Bedeutung für Deutschland, weil Gebäude als Ausdruck der Geschichte für die Tradition und die Kunst des Landes und der verschiedenen Regionen stehen. Kulturpolitik und -förderung ist meist staatlich geprägt; Kultur in der Ausprägung von Straßen und Stadtbildern, als bleibendes Zeugnis der jeweiligen Zeit und als Generationen überdauerndes Projekt der Gesellschaft, ist dagegen nicht nur eine Domäne der staatlichen, sondern auch der privaten Immobilienwirtschaft.


Schließlich hat die Branche eine hohe emotionale Bedeutung: Häuser sind im
Gegensatz zu verschiedenen anderen Wirtschaftsgütern nicht künstlich emotionalisierte Konsum- oder Investitionsprodukte, sondern erfüllen als Zuhause das Grundbedürfnis eines privaten Rückzugsorts und sind als Arbeitsstelle ein Ort persönlicher Identifikation. Eine erfolgreiche Immobilienbranche trägt deshalb wesentlich zum Wohlbefinden der Gesellschaft bei und übernimmt dabei eine wichtige Rolle weit über die wirtschaftliche Wertschöpfung hinaus.

 

Aktuelle Herausforderungen rücken Branche in den Fokus

 

Die Immobilienwirtschaft ist deshalb nach quantitativen und qualitativen Kriterien eine Leitbranche, wenn auch als solche bisher weitgehend unterschätzt. Das könnte sich in den kommenden Monaten ändern, da aktuelle Herausforderungen die Immobilienwirtschaft in den Fokus der öffentlichen Aufmerksamkeit rücken werden.


Der Wohnraummangel in manchen Regionen wird sich durch innerdeutsche Umzüge, ungleiche Geburtenzahlen und Zuwanderung weiter zuspitzen. Gleichzeitig ist zu erwarten, dass die Mietpreisbremse zu Ausweichbewegungen des Marktes von Wohn- zu Gewerbeimmobilien, von Miet- zu Eigentumswohnungen und von Renovierung zu Neubau führt; zu Marktbewegungen also, die gerade sozial benachteiligten Bevölkerungsgruppen zusätzliche Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche bereiten. Das folgt den historischen und internationalen Erfahrungen, nach denen die einzige Lösung die Generierung von zusätzlichem Wohnraum durch eine gut funktionierende und im Rahmen notwendiger Rechtsgrundsätze frei handelnden Immobilienwirtschaft ist.

 

Gleichzeitig führt die neueste Verschärfung der Energieeinsparverordnung zu weiteren Kostensteigerungen, die von Teilen der Bevölkerung nicht mehr getragen werden können. Die Abwägung der gesellschaftlichen Ziele des Umweltschutzes auf der einen und der sozialen Wohnraumversorgung auf der anderen Seite, ist hier Kernbereich der politischen Diskussion. Sie wird aber zu einer Neubewertung der Immobilienbranche über die Wertschöpfung des Wirtschaftszweigs hinaus und zu einer Sicht auf die Immobilienbranche
als gesellschaftspolitischen Katalysator führen.

 

Die aktuellen Entwicklungen stellen deshalb die Immobilienwirtschaft nicht länger als Symptom der Herausforderungen, sondern als wirtschaftlichen Lösungsweg und gesellschaftliche Leitbranche dar. Volkswirtschaftlich bietet dieser Erkenntnisgewinn die Möglichkeit, die begrenzten Ressourcen sinnvoller einzusetzen.

 

Für die Immobilienwirtschaft bietet sich mit der neuen Rolle als Leitbranche die Chance, den Wirtschaftszweig weiter zu professionalisieren: durch Investitionen in das Ausbildungs- und Qualifi kationsniveau der Akteure und in die Transparenz der Branche.